|
|
|
|
Выбери меня. Критерии объективной оценки ипотечных предложений банков
Существуют принципиальные различия между кредитами на покупку жилья на первичном и на вторичном рынке. С одной стороны, предложений по кредитованию сделок на вторичном рынке больше и условия более привлекательные. С другой стороны, зачастую у людей, получивших одобрение такой кредитной заявки, возникают проблемы с поиском подходящего объекта.
Условия кредитования первичного рынка более жесткие, однако при наличии совместных программ банков и застройщиков сделка проходит более гладко. Поэтому на первичном рынке проблема выбора кредитной программы чем дальше, тем больше отпадает сама собой: все больше застройщиков заключают соглашения с конкретными банками, и эта тенденция будет только усиливаться. Впрочем, можно получить кредит на покупку строящегося жилья и без совместной программы. Такие возможности предоставляют, например, Сбербанк и Банк ВТБ.
Теперь перейдем к вторичному рынку. Банков, которые заявляют о том, что выдают кредиты на покупку такого жилья, довольно много. Проанализировав предложения банков, учтя все дополнительные платежи и бюрократические тонкости, вы, скорее всего, выделите нескольких фаворитов. Впрочем, это не значит, что эти фавориты являются таковыми именно в вашем случае.
Во-первых, банк может без объяснения причин отказать вам в выдаче кредита. Во-вторых, сам подход к оформлению кредитной заявки сильно различается. В одном случае вы можете столкнуться с довольно технологичной процедурой, вежливым и заинтересованным персоналом, а в другом — с бюрократическими проволочками, бесконечным списком необходимых документов, черствым кредитным инспектором. Причем иногда речь может идти даже не о разных банках, а об офисах одного и того же кредитного учреждения, находящихся в разных концах города.
Как уже было замечено, при наличии совместной программы банка и строительной компании проблем с приобретением квартиры в утвержденном банком объекте (если вы получили одобрение кредитной заявки) быть не должно. Сложнее со вторичным рынком. Снова повторим главное правило: процентная ставка не является основным ориентиром привлекательности той или иной программы. И речь даже не о вероятности одобрения вашей кредитной заявки. И при наличии одобрения могут возникнуть проблемы, о которых вы не подозревали.
Например, требования к квартире, передаваемой в залог, могут оказаться столь жесткими, что вы не сможете найти подходящих объектов в заданной ценовой нише. Как правило, придется искать квартиры в прямой продаже, так как длинные цепочки мало подходят для ипотечных сделок. Важное значение имеют и возможные варианты передачи денег продавцу квартиры. На вторичном рынке по-прежнему царит оплата наличными долларами с помощью сейфовой ячейки, и потому не каждый продавец согласится на безналичный перевод денег (причем уже после того, как квартира будет переписана на имя покупателя). Есть банки, готовые передавать деньги через ячейку (в этом случае ждите дополнительной комиссии за выдачу кредита наличными), есть — отвергающие данный способ. Наконец, еще один нюанс: сумма сделки, которая указывается в договоре купли-продажи. В случае ипотечной сделки должна быть указана реальная стоимость квартиры, но многие продавцы боятся «светить» получение такого количества денег. В большинстве случаев это психологическая проблема, не имеющая экономических последствий. Не так в случае продажи квартир в недавно построенных домах. Согласно Налоговому кодексу, если квартира находилась в собственности менее 3 лет, продавец обязан будет выплатить налог с полученных доходов. А это уже реальная проблема: либо стоимость квартиры будет увеличена на сумму причитающегося налога, либо нужно будет договариваться с банком. Некоторые из них идут на снижение указываемой в договоре купли-продажи цены квартиры.
Важно помнить, что крупные риэлторские компании уже взяли на себя функции кредитных брокеров, т. е. могут подсказать своим клиентам, программой какого банка лучше воспользоваться в том или ином случае (часто такая консультация и ведение сделки с участием кредитных денег влечет за собой дополнительные затраты клиента).
На что следует обращать внимание при сравнении предложений банков по кредитам на покупку жилья
| Пункт предложения |
Почему это важно |
| Минимальный первоначальный взнос за квартиру из собственных средств |
Чем выше планка, тем больше денег вам нужно накопить перед тем, как обращаться в банк за кредитом. За слишком привлекательным уровнем первоначального взноса может скрываться повышенный риск банка (а за риск так или иначе придется расплачиваться вам: проверьте, подвох, скорее всего, обнаружится, например, в уровне процентной ставки). |
| Процентная ставка |
Чем меньше ставка, тем меньше придется платить банку за пользование кредитом. Но запомните: уровень ставки не может служить главным ориентиром при выборе банка-кредитора, слишком много нюансов в ипотечной сделке!
|
| Максимально возможный срок кредита |
Чем больше этот срок, тем меньше придется отдавать банку каждый месяц и тем больше может быть сумма кредита (вариант: тем меньше может быть необходимый для одобрения кредита доход). |
| Степень белизны доходов |
Если вы получаете часть заработной платы «в конверте», вам придется обращать внимание только на предложения банков, декларирующих готовность работы с «серыми» доходами. Приготовьтесь платить за кредит больше тех, кто получает всю заработную плату официально. |
| Наличие "специальных", в том числе "молодежных" программ |
В отдельную категорию обычно включают так называемые молодые семьи, те, в которых одному из супругов не исполнилось 30 лет. Для них некоторые банки предлагают дополнительные привилегии. Помимо «молодежных» банки могут формулировать и другие специальные предложения. |
| Минимальная сумма кредита |
Банки ограничивают минимальную сумму кредита потому, что хотят больше заработать. Чем меньше сумма, тем меньше интерес банка (при одинаковых затратах на оформление кредита в 10 тыс. и в 100 тыс. долларов во втором случае банк получает в 10 раз больше дохода). Данный пункт имеет значение, если необходимая вам сумма кредита не очень велика. |
| Наличие комиссии за рассмотрение заявки |
В некоторых случаях банк берет деньги за оценку вас как потенциального заемщика, но одобрение заявки не гарантирует. |
| Наличие комиссии за выдачу кредита (ведение ссудного счета) |
В данном случае банк пытается заработать не только на процентах, но и единовременно, предлагая вам оплатить сам факт выдачи кредита. Иногда низкая процентная ставка нивелируется высокой комиссией за обслуживание кредита. Всегда имейте это в виду. |
| Наличие/отсутствие поручителей |
Банк может потребовать в дополнение к залогу приобретаемой квартиры еще и поручительство физических или юридических лиц. Это предложение менее выгодно. Впрочем, иногда наличие таких поручителей положительно сказывается на ставке или сумме кредита. |
| Требования по страхованию и оценке |
Несмотря на примерно одинаковый уровень требований, некоторые банки навязывают сделки только с одобренными ими компаниями. А у вас может быть гигантская скидка в какойнибудь «внесписочной» страховой фирме, так как вы являетесь ее давним проверенным клиентом. Впрочем, иногда уровень тарифов одобренной банком компании может вас приятно порадовать. То же самое касается и оценщиков. |
| Можно ли включить платежи за оформление сделки в сумму кредита |
Может быть, у вас хватает денег только на первоначальный взнос, а на пакет страхования и оценку квартиры — нет. Сможет ли банк ссудить деньги и на эти выплаты? Некоторые банки имеют на этот счет специальные предложения. |
| Перечень документов при подаче заявки на кредит |
Чем меньше этот перечень, тем быстрее и с меньшими нервами вы сможете собрать все нужные бумажки. Избыточный перечень, как правило, ничего хорошего не сулит. Вас ожидают бюрократия и формализм на всех этапах. |
| Требования к квартире, предлагаемой в залог |
Один из самых важных пунктов. Чем длиннее перечень требований, предъявляемых к квартире, которую вы хотите купить, тем выше вероятность того, что вы никогда не представите все необходимые бумажки, никогда не найдете терпеливого продавца и квартиру в кредит вообще не купите. Обязательно требуйте этот перечень у банка и интересуйтесь, за чей счет предполагается весь этот «банкет». |
| Условия передачи денег продавцу квартиры |
Учитывая реалии вторичного рынка недвижимости, возможно, придется передавать деньги продавцу квартиры традиционным способом — наличными через банковскую ячейку, а не безналичным перечислением на счет. Готов ли банк пойти на это? Сколько это будет стоить? |
| Условия досрочного погашения кредита |
Может быть, у вас появится возможность возвращать кредит быстрее, чем вы планировали, и соответственно экономить на процентах. Есть банки, которые такое желание не поощряют. |
| Аннуитетные или дифферецированные платежи |
В случае аннуитетных платежей банк рассчитывает график выплат таким образом, чтобы вы каждый месяц возвращали ему одинаковую сумму (которая включает в себя часть долга и проценты). В случае дифференцированных платежей вы на первоначальном этапе платите больше, но сумма выплат постепенно уменьшается (основной долг распределяется равномерно по всему периоду выплат, и по мере его погашения сокращается размер начисляемых процентов). В длительной перспективе дифференцированные платежи чисто математически выгоднее, так как «тело долга» убывает быстрее, и потому общая сумма выплачиваемых процентов становится меньше. |
| География кредитования |
Например, если вы хотите приобрести квартиру не в Москве, а в области, не каждый банк сможет удовлетворить это ваше желание. Но есть и такие, которые не видят особой разницы между Москвой и Подмосковьем. |
| Удобство погашения кредита |
Если банк требует, чтобы вы приезжали с очередным платежом по кредиту в строго оговоренный день и в строго оговоренное отделение, это плохо. Лучше, когда операция по списанию средств производится автоматически и вам предоставляется возможность вносить деньги в любой день (но не позднее контрольной даты). Хорошо также, если платежи можно будет вносить с помощью банкоматов, предполагающих возможность не только выдачи, но и приема денег. |
Ипотека поэтапно
Стартовый капитал, или проблема первоначального взноса
Концы с концами... Оцениваем свои возможности
Взгляд со стороны. Оцениваем себя в качестве заемщика глазами банка
Выбери меня. Критерии объективной оценки ипотечных предложений банков
Финал представления. Приобретение квартиры
Три ключевых вопроса о кредитах на покупку жилья
|
|
|
