|
|
|
|
Что подразумевает банк под понятием «кредитные риски» и какие меры предпринимаются по их предупреждению?
Кредитным риском являются потенциальные потери в случае, если заемщик не производит платежей.
Получение классического ипотечного кредита предполагает, что заемщик отдает в залог банку приобретаемую на вторичном рынке недвижимости квартиру или дом. Банк, со своей стороны, всячески пытается снизить риски, связанные с возможной невыплатой долга.
Во-первых, от повреждения или разрушения страхуется сам объект недвижимости, во-вторых, риск утраты права на него заемщиком банка (страхование титула); в-третьих, жизнь и трудоспособность получившего кредит.
Если же клиент покупает квартиру на первичном рынке, вкладываясь в долевое строительство, обеспечения как такового нет. В такой ситуации к кредитному учреждению на время выплаты ссуды в качестве залога переходит право требования на строящееся жилье. В 95% случаев заемщику помимо классических ипотечных рисков приходится заключать договор страхования инвестиций на срок, пока идет строительство. А нередко банки требуют от ипотечных клиентов, покупающих недвижимость на первичном рынке, заключить и договор страхования квартиры от гибели и повреждений на период после окончания строительства и до момента погашения кредита (до окончания строительства объект страхования отсутствует, поэтому страховать его от гибели и повреждений не требуется).
Риски, от которых страхуется недвижимость, жизнь и нетрудоспособность заемщика, как правило, стандартные. По жилью этот набор включает пожар, взрыв, стихийное бедствие, затопление, противоправные действия третьих лиц, по страхованию жизни — смерть, инвалидность или временную утрату застрахованным лицом общей трудоспособности. Как правило, залоговое имущество на страхование принимается без предварительного осмотра, а страхование титула только после изучения соответствующих документов и проверки достоверности изложенных в них сведений. Страхование жизни и трудоспособности заемщика осуществляется на основе его медицинских показаний. При этом, если возраст заемщика превышает 50 лет, его жизнь и трудоспособность страхуются только после заполнения специальной медицинской анкеты и по индивидуальному тарифу.
Поскольку покупка недвижимости в кредит подразумевает стандартный набор страховых рисков, большинство компаний, обслуживающих ипотечных клиентов банков, разработало специальные комбинированные договоры, включающие все обязательные при получении жилищной ссуды виды страхования. Однако однозначного понимания того, какие риски должен содержать стандартный ипотечный пакет, у страховщиков нет. Например, «РЕСО-гаантия» включает в него страхование жизни и нетрудоспособности, а также ущерба недвижимому имуществу.
Дополнительные риски, такие как риск утраты титула, гражданская ответственность заемщика перед третьими лицами или убытки от предпринимательской деятельности, в комплексный полис вводятся по желанию заемщика. А в «Спасских воротах» и Росгосстрахе страхование титула входит в комплексный договор в обязательном порядке. Еще одной особенностью ипотечного страхования как меры предупреждения кредитных рисков является то, что сумма покрытия по договору приравнивается не к стоимости квартиры, как при обычном страховании недвижимости, а к остатку ссудной задолженности заемщика перед банком.
Каждый год по мере возврата кредита страховая сумма договора уменьшается на погашенную часть, поэтому расходы ипотечного клиента на страхование год от года сокращаются.
Помимо остатка ссудной задолженности стоимость комбинированного полиса зависит и от конкретной ипотечной банковской программы, а также от личных данных заемщика. Например, мужчине 30 лет, выбравшему программу ипотеки на 10 лет в банке «Уралсиб», страхование обойдется в 1,1% в год от страховой суммы. В «РЕСО-гарантии» расходы на страховку при покупке жилья на первичном рынке составят 0,8% в год без учета титула, на вторичном рынке — 1 % с включением страхования титула и 0,8 % без него. Большинство страховщиков сходятся в том, что покупать комбинированный договор заемщику дешевле, чем два-три, а то и четыре полиса по отдельности.
Ипотечный кредит в вопросах и ответах
В чем преимущество ипотечного кредита?
Чем ипотечный кредит на приобретение недвижимости отличается от обычного кредита?
Идентичны ли издержки, которые несет заемщик при потребительском кредитовании, и издержки при жилищной ипотеке?
Что подразумевает банк под понятием «кредитные риски» и какие меры предпринимаются по их предупреждению?
Как происходит расчет с продавцем квартиры?
Что будет, если я не смогу вернуть кредит банку?
Я наемный работник у частного предпринимателя. Средняя зарплата: 9-11 тыс.руб., но по официальным документам - 1500 руб. Я получил отказ от банка в получении ипотечного кредита в связи с низкой платежеспособностью. Правомерны ли действия банка? Есть ли шансы получить кредит в другом банке?
Могу ли я отказаться от получения кредита после принятия решения об одобрении выдачи кредита?
Зачем нужен оценщик недвижимости и сколько стоит его работа?
В банковских кредитных договорах очень часто фигурируют понятия «аннуитетный платеж» и «дифференцированный платеж». Чем они характеризуются и какая между ними разница?
Как приблизительно определить, на какую сумму ипотечного кредита можно расчитывать в банке, и какие размеры ежемесячных платежей, которые придется вносить?
Что такое залог?
Что такое Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)
Кто является основными участниками ипотечной сделки?
Какое имущество может быть предметом ипотеки?
Что представляет собой первичный и вторичный ипотечный рынок?
Что такое рефинансирование ипотечных кредитов?
Что подразумевает процедура «андеррайтинга» заемщика?
Какую максимальную сумму кредита возможно получить?
Сколько в настоящее время составляет ставка процента по кредиту?
Существуют ли налоговые льготы при покупке квартиры?
Планируется ли снижение ставки и перерасчет платежей по ранее выданным кредитам?
В чем особенности ипотеки строящихся жилых домов?
Могут ли земельные участки быть предметом ипотеки?
Какие земельные участки не подлежат ипотеке?
Что такое закладная?
Какие виды страхования сопровождают ипотечный кредит и каковы средние ставки страховых компаний по существующим видам страхования?
Что такое гарантийное ипотечное страхование?
Что такое «последующая ипотека»?
На что следует обратить внимание при выборе банка-кредитора?
Какие дополнительные расходы при оформлении ипотечного кредита предстоит понести заемщику?
Что будет, если у банка начнутся финансовые трудности?
Можно ли за счет ипотечного кредита купить не квартиру, а дом?
Можно ли по федеральной программе АИЖК получить ипотечный кредит на строительство жилья?
Кто такой ипотечный брокер?
Что такое реструктуризация кредитной задолженности?
Что такое ставка рефинансирования ЦБ?
Через сколько времени после предоставления документов я могу рассчитывать на получение кредита?
Кто проверит юридическую «чистоту» квартиры?
Можно ли получить регистрацию в квартире, купленной в кредит?
В чьей собственности будет находиться квартира, приобретаемая за счет ипотечного кредита?
Должна ли взиматься квартирная плата при ипотечном кредите?
Что такое «ипотечный сертификат участия»?
Что понимается под уступкой требования кредитором?
Может и должен ли несовершеннолетний выступать в качестве созаемщика по кредитному договору?
Может ли несовершеннолетний быть одним из собственников приобретаемого жилого помещения, не выступая созаемщиком по кредитному договору?
Кто подыскивает квартиру для заключения ипотечного договора?
Как происходит выдача денег по ипотечному кредиту?
Какие могут быть схемы текущих платежей по кредиту?
|
|
|
